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La Riforma Del Condominio (legge 220/2012)

La riforma del condominio è stata un passaggio epocale per la gestione condominiale.

La disciplina "del condominio negli edifici" è stata modificata in maniera importante con la legge 220/2012, una ventina di articoli del Codice civile rimasti pressoché invariati dal 1942.

Una riforma attesa quindi circa 70 anni, che ha cambiato molte cose nella gestione condominiale, un mondo dove la casistica delle situazioni, spesso ad alta conflittualità, è pressoché infinita.

Si tratta di una legge molto importante perché condizionerà un bacino molto vasto di utenza, andando a incidere sulla vita quotidiana di 30 milioni di italiani che vivono in edifici condominiali.

Le novità riguardano moltissimi aspetti della vita condominiale: dal ruolo dell’amministratore, ai quorum delle assemblee, al sito web per le comunicazioni, alla tutela degli animali, la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato e le parabole tv.

Proviamo a sintetizzarle:

AMMINISTRATORE. E’ una figura che viene riqualificata dalla riforma. Il suo mandato dura 2 anni e prevede:

  • obblighi di formazione (diploma superiore e corsi specifici per chi svolge questa professione de meno di 1 anno);
  •  
  • obblighi di trasparenza sui suoi dati professionali e sulla gestione finanziaria, che si traduce in una maggiore chiarezza richiesta nella produzione della documentazione consegnata ai condòmini (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze);
  •  
  • obbligo di stipulare una polizza di responsabilità professionale.

In caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il suo mandato.

ASSEMBLEA. Uno dei problemi tipici nella gestione condominiale è la difficoltà a raggiungere delle decisioni. Per semplificare la problematica si abbassano i quorum, cioè i numeri necessari per la validità dell’assemblea e delle sue delibere:

  • per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
  • per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
  • per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Il quorum è ulteriormente ridotto per le delibere che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, l’abbattimento di barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati.

Viene in contemporanea limitato l’(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

RISCALDAMENTO. Il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato se:

     
  • il suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici all’impianto condominiale che non vengono risolti nel corso di una stagione;
  •  
  • il distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti.

Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.

SCALE E ASCENSORE. Sono equiparati nel criterio di ripartizione delle spese.

ANTENNE. Viene riconosciuto il diritto del singolo condomino all’installazione dell’impianto di ricezione radiotelevisiva individuale.

ANIMALI. Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

SANZIONI. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

CONDOMINIO ONLINE. Infine la riforma autorizza l’apertura di siti internet condominialicon pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei condomini intervenuti in assemblea e il 50% dei millesimi. Il sito dovrà essere protetto con password.

 

Tale riforma influisce inevitabilmente anche sui sistemi informatici per la gestione dei condominii.

I software concepiti prima della riforma (la stragrande maggioranza) hanno motori contabili non più adatti alle nuove richieste in termini di rendicontazione per la gestione contabile del condominio. Le situazioni patrimoniali ed economiche, così come richieste dai nuovi cambiamenti, sono difficilmente ottenibili con questi sistemi, che spesso si limitano a "simulare" dei rendiconti che non sono più in grado di costruire.

Sarebbe necessario rifare la maggior parte dei software per la gestione dei condominii pre-riforma, ma ciò avrebbe un costo insostenibile per i produttori, che spesso si limitano ad introdurre delle modifiche per "simulare" quanto più realisticamente possibile alcuni rendiconti contabili.

Oltre alla parte contabile, ciò che incide maggiormente sui programmi per la gestione dei condominii è la novità “tecnologica”, l’ultimo punto della scaletta, ovvero la possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e protetto, al fine di consentire ai condomini di consultare atti e rendiconti mensili. 

Nello specifico questa modifica riguarda indirettamente tutta la parte di generazione dei dati dell’applicazione, in quanto sono necessari rendiconti sempre più personali e dettagliati che l’amministratore possa, su richiesta, fornire al condòmino.

Con Condominio Cloud potrai fare questo e molto altro, disponendo internamente di un cloud (non un servizio esterno come nelle altre soluzioni presenti sul mercato) con cui dialogare per rendere disponibili ai condòmini la documentazione richiesta.

In più il sistema è stato costruito in virtù della riforma, per cui ogni componente è stata progettata per aderire in maniera rigorosa ai requisiti contabili.

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